中新網(wǎng)上海新聞3月30日電(記者于俊)仲量聯(lián)行30日發(fā)布《踵事增華，相得益彰·全新視角解構上海辦公樓市場格局》研究報告，根據(jù)申城行政規(guī)劃和街區(qū)路網(wǎng)，就現(xiàn)有1400余萬平方米的市場體量(其中逾半數(shù)位于非中央商務區(qū))，從產(chǎn)業(yè)集群、商業(yè)氛圍、基建設施評價體系的三個維度指標量化并賦值于地圖，運用地理信息的算法，聚類分析并得出各精細化區(qū)域的辦公樓市場集群能級，打破了現(xiàn)有的“中央商務區(qū)”和“非中央商務區(qū)”的邊線界定。
報告根據(jù)上海多中心發(fā)展的特色，將原有的板塊界定再次細分，形成核心商務區(qū)、中央商務區(qū)、成熟型商務區(qū)以及成長型商務區(qū)四類，以更合理有效地反映辦公樓市場各板塊的變遷。
總部經(jīng)濟推動產(chǎn)業(yè)規(guī)�；l(fā)展
產(chǎn)業(yè)集群是衡量辦公樓商務板塊規(guī)模的重要指標，包含了產(chǎn)業(yè)規(guī)模、企業(yè)活躍度、人才聚集要素。在上海的辦公樓租戶構成中，金融服務業(yè)已成為基石行業(yè)，在甲級辦公樓里占比達36%�？萍夹旅襟w行業(yè)推動辦公樓需求持續(xù)增長，帶動辦公樓板塊的產(chǎn)業(yè)聚集。從租戶結構看，科技新媒體業(yè)企業(yè)在中央商務區(qū)占比從2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商務區(qū)占比達21%。
在“雙循環(huán)”格局下，上海作為長三角一體化發(fā)展的核心引擎，將進一步發(fā)揮龍頭帶動作用，促進國內國際雙循環(huán)。大批跨國公司亞太及中國區(qū)總部、分支機構及研發(fā)中心遷入，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，內資企業(yè)則由此走向全國和國際市場。
新興商務區(qū)承載了總部辦公需求。在各細分市場中，浦東的前灘是近兩年發(fā)展最迅速的新興板塊，自2017年建成第一棟甲級辦公樓以來，已有約66萬平方米的辦公樓竣工。前灘的高品質新項目為企業(yè)整合或設立總部需求提供了更多選擇，也持續(xù)受到成本敏感型租戶的青睞。
商圈提檔升級并賦能辦公樓市場
除高度聚集的辦公樓外，完善的商業(yè)配套由點及面地帶動板塊的商圈活力與商業(yè)氛圍，商場輻射范圍擴大和商圈能級提升，繼而助力板塊內更多經(jīng)濟活動聚集，產(chǎn)生凝聚效力。帶有辦公、零售及酒店等復合功能的綜合體項目能夠更好地為板塊的配套設施、服務品質以及地段提檔，升級其商業(yè)氛圍并賦能該板塊的辦公樓市場。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2016-2020年間，上海辦公樓市場綜合體項目與純辦公項目的租金價差逐漸擴大。
商業(yè)氛圍對上海辦公樓板塊格局的影響主要分為兩個方面，即核心商圈內城市更新推動板塊升級、新興商圈內配套成熟化提升商業(yè)氛圍。在中央商務區(qū)內，零售項目的存量改造是整體市場中的僅次于新增供應的供應來源，辦公樓板塊的租金增長要素之一是其項目或周圍項目的商業(yè)升級，通過助力板塊協(xié)同效應增加租戶黏性，并加強板塊的綜合競爭力。非中央商務區(qū)集中了大部分零售物業(yè)市場的新增供應，新興商圈內配套設施的日益完善提升了整體商業(yè)氛圍，不僅能滿足區(qū)域內企業(yè)商務接待和員工消費需求，也有利于提升辦公物業(yè)的價值，從而吸引優(yōu)質企業(yè)入駐。
基建完善及交通便捷增強新興板塊聯(lián)動性
交通便捷性和通達性是企業(yè)選址考量的重要因素，基建設施的完善對辦公樓細分板塊的發(fā)展具有顯著的推動作用。上海是全球地鐵網(wǎng)絡最長的城市。便捷的交通助力城市多中心的發(fā)展模式，提升了板塊間的通勤時間，非中央商務區(qū)的軌道交通密度正逐步向中央商務區(qū)靠攏。
根據(jù)仲量聯(lián)行地理信息平臺MapIT的計算，至2025年底，非中央商務區(qū)范圍內的地鐵總長將由2020年的230公里增加至329公里。新地鐵線路將拉近了非中央商務區(qū)樓宇與地鐵站的距離，而單個樓宇與地鐵站的距離也將縮短。項目通達性提升吸引了更多租戶向非中央商務區(qū)遷移。租戶向非中央商務區(qū)的搬遷整合與新項目的不斷竣工形成了聚集效應，為板塊帶來了新的動能。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐表示：上海辦公樓市場正在經(jīng)歷轉型蛻變，多中心的發(fā)展模式，帶動了非中央商務區(qū)的一些辦公板塊迅速興起，逐漸轉型成為功能齊全的商務區(qū)域。同時中央商務區(qū)的板塊已形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應，通過城市更新等方式探索新格局下的自身定位。隨著各區(qū)域產(chǎn)業(yè)導向逐漸顯現(xiàn)經(jīng)濟效益，城市基礎建設日益完善，上海辦公樓市場逐漸形成多板塊功能互補、分工協(xié)作、動態(tài)平衡的全新格局。(完)
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編輯：于俊
